مشكله امتناع البائع عن تسليم العقار او بيع العقار لاكثر من شخص

قضايا تسليم العقارات

تعد من اكثر المشكلات التى تواجه سوق العقارات فى مصر بسب ضعف الحمايه القانونيه  الجنائيه لهذه الجزئيه فى القانون المصرى مما يعطى للمالك استغلال المشترى اسوء استغلال مثل الشركات العقاريه و غيرهم فتتعاقد الشركه مع المشترى و تتعهد بميعاد تسليم للشقه المباعه و لا تسلمها فى الميعاد المتفق عليه 

فللمشترى حق اللجوء الى القضاء المدنى لاستلامه العقار 

و له الحق ايضا فى التعويض عن المده التى تاخر البائع سواء كان شخص عادى او شركه فى تسليم الشقه 

و له الحق فى التعويض المادى و الادبى عن تلك المده

و لكن هذا لا يعنى ضعف الحمايه المقرره فى القانون المدنى المصرى .

فا القانون و احكام محكمه النقض قد وضحو كل ما يمكن ان يحدث من حالات لهذه المشكله سواء كان سببها سوء نيه البائع او اى سبب اخر . و لكن يتوجب على من حدثت له مشكله مماثله ان يعرف موقفه القانونى من عقد البيع اولا قبل التفكير فى اللجوء للمحكمه . 

و قبل كل ذلك لابد من سؤال محامى مختص فى القانون المدنى حتى تحفظ حقوقك سواء من ناحيه التأكد من ملكيه البائع للعقار او من ناحيه تأمين المشترى بالاتفاق على بنود عقد تضمن حقه .

و سنتناول كل المشكلات التى تخص هذه المشكله و حلولها على قدر الامكان :-

اولا : امتناع البائع عن تسليم العقار بعد توقيع عقد البيع سواء كان قد قبض الثمن كله او قبض جزء منه او سدد على اقساط .

و قد نضم القانون هذه المسأله التى تمكن المشترى من استلام العقار المباع . مع حفظ حقه فى التعويض عن اخلال البائع بالتزاماته من تعويض عن كل ما خسره المشترى و عن كل ما تسبب فيه البائع بأمتناعه عن تسليم العقار .

ثانيا : امتناع البائع عن تسليم العقار و بيعه لاخرين بعقد بتاريخ لاحق على تاريخ عقد المشترى  :-

و قد نظم المشرع تلك المسأله المعقده و حدد ما يجب على المشترى اتباعه فله الحق فى ابطال ذللك العقد و له الحق فى استلام العقار و التعوض عن كل ما خسره و عن كل ما فاته من كسب .

ثالثا : امتناع البائع عن تسليم العقار و بيعه لاخرين بعقد بتاريخ سابق على تاريخ عقد المشترى 

و هنا يجب التروى و الاختيار من بين اكثر من مسلك حددهم القانون و اختيار الطريق القانونى يحب ان ينتقى بعنايه شديده . و بناء على المةقف القانونى الصحيح للمشترى . فله اكثر من طريق و منهم :-

1 - طريق فسخ عقد اليع مع التعويض .

2 - طريق طلب التسليم مع التعويض . 

3 - طريق الطعن على العقد الاخر بالصوريه 

4 - طريق التنفيذ بالتعويض . 

 و يجب البحث اولا عما اذا كان المشترى الثانى قد قام بتسجيل عقده ام لا

فأذا كان المشترى الثانى سجل عقده فيجب على المشترى الاول ان يطلب رد و بطلان عقد البيع اذا كان متوفر بعض الشروط .

او يطلب عدم نفاذ التصرف فى حقه 

او يطلب عدم الاعتداد بالعقد الثانى 

و تختلف الطلبات الختاميه فى قضايا تسليم العقارات حسب كل حاله و حسب المستندات.

فيجب دراسه الموقف القانونى لكل الاطراف ثم التوكل على الله و بدء اللجوء للقضاء .

المشكله هنا انه لا يجوز توجيه جنحه النصب الى البائع الذى يبيع العقار اكثر من مرتين . و ذلك بسبب عدم تسجيل عقد البيع الاول 

و ذلك لان الملكيه لا تنتقل الا بالتسجيل حيث ان عقد البيع هو عقد يترتب عليه انتقال الحقوق العينيه و منها انتقال الملكيه 

مما يسمح للبائع عديم الضمير ان يبيع لاكثر من شخص مستغلا تلك الثغره فى القانون و مستغلا ان المشترى الاول لو يسجل عقده 

و فى كلا الحالات يجب اتباع الطريق القانونى الصحيح للوصول الى الحق .